Le marché de l'immobilier commercial est en constante évolution et regorge d'opportunités. Pour les propriétaires et les gestionnaires qui souhaitent garder une longueur d'avance, proposer des remises peut être un excellent moyen d'attirer des locataires et de maintenir des taux d'occupation élevés. Mais si les remises ne sont pas gérées avec soin, elles peuvent nuire aux bénéfices à long terme. Dans cet article, nous allons vous montrer comment créer une stratégie d'escompte intelligente qui vous aidera à tirer le meilleur parti du paysage immobilier compétitif du Brésil.
Comprendre le marché de l'immobilier commercial : les bases de la négociation de Baux
Lorsqu'il s'agit de baux commerciaux, il y a bien plus à prendre en compte que la simple fixation du prix de location. Les négociations de location comprennent souvent diverses incitations et avantages, tels que :
- Loyer reductions: Offre d'une réduction temporaire sur le loyer pour une période déterminée.
- Loyer PERIODS: Accorder quelques mois gratuits aux locataires pour les aider à s'installer.
- Allocations pour améliorations locatives (TIA): Offrir un soutien financier aux locataires pour personnaliser leur espace.
- Benefits supplémentaires: Des extras tels qu'un parking gratuit ou l'accès aux commodités sur place.
Ces types de remises sont particulièrement importants dans les zones à forte demande, comme Faria Lima à São Paulo, au Brésil, où la concurrence pour les locataires peut être intense.
Example : un bail de bureau à Faria Lima
Pris the example of a commercial bail typical in Faria Lima, l'un des endroits les plus prisés de São Paulo.
Scenario :
- Taille de la propriété: 1 000 mètres carrés
- Loyer mensuel standard: 220 R$ par mètre carré
- Loyer réduit pour les deux premières années: 210 R$ par mètre carré
- Loyer period: 2 mois sans loyer
- Durée du bail: 5 ans
Etape 1 : Calcul du loyer brut
Le loyer brut for the total of 5 ans bail is calculated as suit :
Loyer brut = 1 000 m² × 220 par m² × 12 mois × 5 ans
Loyer brut = 1 000 × 220 × 12 × 5 = 13 200 000 R $
Étape 2 : Réductions
Economies à taux réduit (deux premières années)
Pendant les deux premières années, le loyer est réduit de 220 reais par mètre carré à 210 reais par mètre carré. Les économies réalisées pour les deux premières années sont les suivantes :
Economies à taux réduit = (220$ − 210$) × 1 000 m² × 12 mois × 2 ans
Epargne à taux réduit = (10) × 1 000 × 12 × 2 = 240 000$
Epargne à taux réduit = (10) × 1 000 × 12 × 2 = 240 000 R $
Economies sans loyer (2 mois)
Le propriétaire propose 2 mois sans loyer. Les économies totales réalisées grâce à cette concession sont les suivantes :
Economies sans loyer = 220 par m² × 1 000 m² × 2 mois
Economies sans loyer = 220 × 1 000 × 2 = 440 000 R $
Étape 3 : Economies totales
Les économies totales sur la période de 5 ans sont la somme des Epargne à taux réduit et le Loyer savings:
Économies totales = 240 000 reais +440 000 reais = 680 000 reais
Étape 4 : Calcul du loyer effectif net
Now, we soustrayons Total des économies à partir du Loyer brut et divisez par la durée du bail de 5 ans pour déterminer Loyer effectif net:
Loyer effectif net (5 ans) = (Loyer brut − Economies totales) /5 ans
Loyer effectif net (5 ans) = (13 200 000 REAIS (− 680 000 REAIS) /5 = 12 520 000 REAIS/5
Loyer effectif net (par an) = 2 504 000 reais par an
Enfin, en divisant le loyer effectif net annuel par 12 mois, on obtient Loyer effectif net by month :
Loyer effectif net (mensuel) = 2 504 000 RÉAIS/12 = 208 667 REAIS
Resumé du calcul
Donc, le Loyer effectif net (mensuel), après avoir pris en compte Loyer à prix réduit et free period, coming to 208 667 REAIS - nettement inférieur à l'original 220 000 R$ par mois loyer brut.
Considérations clés au-delà des chiffres
Bien que les remises soient de puissants outils pour attirer les locataires, plusieurs facteurs importants influent sur le succès d'une stratégie de réduction :
- Indexation: Au Brésil, les ajustements annuels des loyers basés sur des indices d'inflation tels que l'IGP-M, l'IPCA ou le SBI peuvent avoir un impact significatif sur le coût à long terme d'un cautionnement. Assurez-vous de tenir compte de ces augmentations lorsque vous offrez des remises.
- Renegociation rights: La loi brésilienne permet aux locataires de renégocier le loyer à partir de la troisième année du bail. Il est essentiel d'anticiper les renégociations potentielles et leur impact potentiel sur vos rendements.
- Lerates Quality: Bien que les remises attirent les locataires, il est important d'évaluer leur stabilité financière. Offrir des remises aux locataires qui peuvent avoir des difficultés de paiement peut entraîner une hausse des taux d'inoccupation et des pertes à long terme.
Un cadre stratégique pour la gestion des remises
Pour mettre en œuvre une stratégie d'escompte efficace, il est essentiel de suivre une approche structurée :
- Complete market analysis: La recherche est essentielle. Analysez les propriétés comparables, la demande du marché, les taux d'occupation et les offres des concurrents afin de déterminer le niveau de remise optimal pour votre propriété.
- Evaluation spécifique à la propriété: Chaque propriété possède des caractéristiques uniques. Un emplacement privilégié à Faria Lima, par exemple, pourrait justifier moins de concessions par rapport aux propriétés sur les marchés secondaires.
- Cible Lokant Profile: Comprenez les besoins et la santé financière de votre locataire idéal. Si vous ciblez des entreprises établies ayant un potentiel de location à long terme, des remises initiales plus importantes peuvent être justifiées.
- Financial modeling: Un modèle financier sophistiqué est essentiel pour déterminer l'impact à long terme des différentes stratégies d'actualisation. Calculer des indicateurs tels que Nette Current Value (VAN) et Internal rentabilité rate (IRR) vous aidera à comprendre toutes les implications financières des remises que vous offrez.
- Flexible Negociation Strategy: Elaborez un plan de négociation flexible mais structuré. Le fait de disposer de directives claires concernant les remises acceptables et de comprendre votre meilleure alternative à un accord négocié (BATNA) vous aidera à répondre efficacement aux demandes des locataires.
Surveillance and adjustment of your strategy
- Documentation: Tous les contrats de réduction doivent être clairement décrits dans le contrat de location. La clarté permet d'éviter les malentendus et de protéger les deux parties.
- La surveillance se poursuit: suivez les indicateurs de performance clés (KPI) tels que les taux d'occupation, les conditions de location et le bénéfice d'exploitation net (NOI) pour évaluer l'efficacité de votre stratégie de remises.
- Adaptation: Le marché immobilier est en constante évolution. Analysez régulièrement les performances de votre stratégie et ajustez-la en fonction des conditions du marché ou de l'évolution des objectifs commerciaux.
Tirer parti de la technologie pour optimiser les remises
L'intégration de la technologie peut rationaliser et améliorer votre processus de gestion des remises :
- Automatiser Calculs: Le logiciel de gestion immobilière peut calculer rapidement Loyer effectif net et évaluez différents scénarios d'actualisation, en fournissant des informations financières précises.
- Stockage de données centralisé: Conservez tous vos contrats de location, vos conditions de réduction et les documents connexes dans un endroit sécurisé et facilement accessible.
- Performances tracking: utilisez un logiciel pour suivre vos indicateurs de performance clés et générer des rapports qui vous aident à affiner votre stratégie de réduction.
Conclusion
Dans la compétition brésilienne marché de l'immobilier commercial, les remises intelligentes sont essentielles pour attirer des locataires de qualité et garantir une rentabilité à long terme. En combinant une analyse de marché approfondie, une modélisation financière et l'utilisation stratégique de la technologie, les propriétaires peuvent optimiser leurs stratégies de réduction, maximiser le taux d'occupation et augmenter les rendements.
Lorsque vous faites face à la complexité des négociations de localisation et des remises, n'oubliez pas qu'une bonne stratégie permet non seulement de pourvoir les postes vacants, mais aussi de renforcer la valeur à long terme de votre actif. Êtes-vous prêt à mettre en œuvre une stratégie de réduction gagnante ?
